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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞
前三季度全國賣地僅1.7萬億 倒逼政府房企改革
土地市場或迎來"真正拐點"。根據數據顯示，2014年前三季度，出讓金累計為1.7萬億，同比下降22%，全國300個城市各類用地出讓金合計4159億元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超5成，降幅高於商辦用地。
國務院發展研究中心金融研究所銀行研究室副主任吳慶在中國房地產品牌價值研究成果會議上向經濟觀察網記者表示："土地財政收入減少，對地方政府一定會產生負面影響，所以我們需要調整經濟結構開辟新的空間。"
防止翻車
前三季度全國賣地僅僅1.7萬億元，2013年6月的賣地收入就高達1.7萬億元，所以在土地低迷的背景下，地方政府也不得不出手保地價，"小米手機式饑餓營銷"正是地方政府采取的重要手段。根據數據顯示：從推出來看，今年1-8月全國300個城市各類用地累計推出17.9億平方米，較去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7億平方米，環比二季度基本持平，較去年同期下降25.5%；其中住宅用地降幅高於總體用地。 成交方面，全國各類用地累計成交14億平方米，較去年同期下降24%，其中三季度成交3.9億平方米，環比下降18.8%，同比下降41.6%。
這讓地方政府和開發商陷入博弈，地方政府要保地價，資金鏈緊張的開發商則希望地方政府降地價，進而壓縮拿地成本和風險，博弈之下，讓不景氣的土地市場更是"雪上加霜"。
金僑投資控股集團股份有限公司董事長任玉奇向經濟觀察網表示："2014年企業拿地保守，土地購置費用占銷售額比重持續下降。"2014年前8月，品牌房企在土地市場上略顯保守，累計拿地金額同比下降幅度達到33%，導致整體拿地銷售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具體企業方面，多數房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。其中萬科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地銷售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也頗為明顯，富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低於10%，土地擴展力度明顯不足；其他企業中僅龍湖、中海、華潤置地在銷售良好的情況下保持穩定的拿地，而更令人擔憂的是優質地塊頻頻被"流拍"，如被稱為"準地王"的北京孫河片區宅地，2次入市均被"流拍"等。
在吳慶眼中，依靠賣地為生的地方政府，就像騎著一輛沒有剎車的自行車，當你騎在平坦道路上感覺到速度的快感，但當你騎在凹凸路上時，就會造成翻車，土地財政並不是一般的"小病"，吃點感冒藥就可以痊愈的，過去我們不想治愈，但現在土地收入減少，不得不進行調整，隻有這樣我們的GDP才能增長。
房企轉型如何房屋貸款
全國賣地收入僅1.7萬億元，成交僅14億平方米，較去年同期下降24%， 賣地收入的銳減，主要是因為開發商拿地熱情不高，2014年前8月品牌房企拿地金額同比下降幅度達到33%，福晟集團有限公司董事副總裁郭國強告訴經濟觀察網記者，他非常贊同吳慶的觀念，開發商拿地減少是因為知道土地紅利已經開始結束，"過去隻要你拿到土地，你就等著增值賺錢，但現在土地貶值，就是要謹慎評估地塊價值和拿地的資金成本，不能像過去一樣，盲目地舉牌。"
2013年3月，香港房地產公司新世界發展將自己手中持有的一宗地塊以90億元的價格賣給瞭融創綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價格是7.5億元。20年間土地價格漲瞭12倍，收益遠遠超過瞭單個房地產項目開發所能獲得的利潤。
得益於土地增值紅利的地方政府、房企的"黃金時代"一去不復返，新城控股高級副總裁歐陽捷卻向經濟觀察網表示瞭另外一個觀念，土地增值紅利減少是土地超量供應，"土地超量供應造成竣工面積和開工面積剪刀差約六億平方米，造成庫存不斷擴大。"
而2014年年1-8月，房企平均目標完成率僅55%，去庫存化令人擔憂，恒大目標完成情況最好，目標完成率為82%，萬科、中海、綠城均超過60%，富力下調年度目標至600億，但目標完成率也僅為55%，屬於中等水平。其他企業中，保利、華潤、世茂、龍湖等品牌房企均為50%-55%之間，較去年同期水平下降明顯，下半年銷售壓力仍然較大。金地、首創置業及招商目標完成率均未過半，實現全年銷售目標難度較大。
面對巨大的庫存量，偉業我愛我傢集團總裁徐斌向經濟觀察網記者坦言，房地產和土地市場將迎來一個調整，並且是持續地調整，但他認為這種調整並不是瘋狂地賣樓，"找幾個銷售天使和小蜜蜂，給你塞單子，打騷擾電話等等，所以如何轉型是目前房地產面臨的難題。
同策房產咨詢股份有限公司董事長孫益功認為在目前的格局下，唯一能夠做的是想辦法，他提出開發商要站在房地產行業產業鏈進化的角度思考，"原有的核心業務開始面臨挑戰，是不是要轉型商業？或者農業？到底互聯網跟房地產有什麼關系？
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/08352929934.shtml
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